人口減少の時代に、持家を考える

昨日のエキサイト:社会ニュースによると、厚生労働省の人口問題研究所は、日本の人口減少のペースが、これまでの予想以上に速まっていることを示したということです。これによると50年後には、日本の人口は現在の3割減、9000万人を切るのだそうです。

こんな状況にあって、キャッシュの一括払いではなくて、巨額なローンを組んでまで自宅を購入するという選択は如何なものか。今一度、自分の考えを整理しておこうと思います。例によって、このエントリはあくまでも僕の個人的な思いつきをまとめるものであって、アドバイスなどではありません。

買った家は、将来売ることができるのか

人口が減るということは、そもそも持家を買う可能性のある人の数が少なくなるということです。もちろん、既に日本の住宅戸数は総世帯数を上回っています。ところが、人口が減りはじめ、十分な数の住宅があるにも関わらず、日本ではまだ毎年100万戸を越える新築が着工されています（注１）。これからは、マンションのスラム化やゴーストタウンの出現などによって、より目に見える形で空家が増え、人々に住宅の供給過多が実感されるようになって行きそうです。

日本の持家比率は、世帯レベルで62％を超えています（注２）。既に自宅を所有している人は、まあまず、もう一軒家を買うということもないでしょう。このようにして自宅を所有しているのは、主に団塊の世代を中心とした高齢者世帯です（注３）。現在は自宅を所有していない残りの38％の世帯は、物件を自分達で購入する以外にも、親の自宅での同居や、その相続などによって持家を入手することが可能です。そのため、まだ自宅を所有していない世帯が残っているとはいえ、こうした世帯が、今後持家を購入する可能性は、それほど高くはないと考えられます。

今、日本で家を買う場合には、将来売れないかもしれないものを買っているという覚悟が必要だと思います。言葉は悪いですが、向こう50年の日本を考えるとき、住宅というのは時間と共に価値の目減りする、供給過多の使い捨て商品（耐久消費財）だと僕は思います。そうした意味では、住宅購入とは、高級車を買うことに似ています。

買った家に、ずっと住むことができるのか

買おうと、買うまいと、人には住む家が必要です。どうせ家賃を払うぐらいなら、持家のローンを払うほうが、最終的には得だという発想があります。この発想は、これからずっと引越しの必要が無いのであれば、金利や物価などの条件次第では正しいものとなり得ます。逆に、どうしても引越しが必要となった時に持家が売れないとすれば、これはかなり厳しいことになります。

ローン破綻してしまうという理由以外で、引越しを迫られる主な要因として今後考えられるのは、職場の変化、自治体の財政破綻、地球環境の変化の３つです。これら要因について、それぞれ可能性を考えてみます。

まず、地理的な意味での職場は変化するでしょうか。おそらくYESです。転職することは、今後よりあたりまえなことになるでしょうし、転職をしないまでも、企業の住所移転も増えると考えられるからです（注４）。通勤可能圏内で転職するから、多少遠くても大丈夫？本当でしょうか。企業は、今後も通勤手当を支払ってくれるでしょうか。ホーム・オフィス？自宅に居ても出来るような仕事は、国内ではなくて、きっとインドあたりに外注されるようになるでしょう（注５）。

自治体の財政は大丈夫でしょうか。今住んでいる自治体が、夕張市のように破綻してしまった場合は、医療や学校教育などの重要な福祉サービスを受けるために、引越しを考えないとならないでしょう。夕張市のケースは、日本の借金の現状と、これから50年という時間を考えたとき、果たして対岸の火事でしょうか。自治体間の格差というものも、今後は、これまで以上に顕著化するはずです。

地球環境の変化、特に地球温暖化の問題は、僕の個人的な意見としては、人類は既に「point of no return（注６）」を超えてしまったと思います。これからの海面の上昇と地球規模での気候の変化は避けがたいと考えます。多くの土地は水没するか、土地の液状化などによる深刻な地盤沈下で住めなくなるでしょう。水没しないまでも、極端な気温の変化や、雨風による災害などによる影響も無視できなくなるはずです。海水温の上昇による台風の巨大化はよく指摘されますが、それ以外にも年間の降雨量が極端に増えたり、逆に砂漠化が起こったりするかもしれません。こうした環境変化に伴って、新たな風土病のようなものが発生する地域もあるでしょう。そして日本には、常に地震のリスクがあることも付け加えて置きます。

貯蓄や所得はどうなるのか

『人口減少時代の読み方』（産経新聞連載記事をまとめたもの）によると、2030年には、日本人一般の貯蓄や所得は、2000年の時点と比較して2割程度減るそうです。もちろん、こうした減少の主な要因としては、高給取りであった団塊の世代が大量に退職することが挙げられます。とはいえ、全体の人件費が減る中で、自分だけうまく貯蓄と所得を伸ばすというのはなかなか困難でしょう（注７）。日本国内で暮らすと決めた場合は、基本給やボーナスは、今後、恒常的に減少して行くという想定が必要だと思います。

仮に、給与が今後もあまり変わらないとします。それでも、人口減少と少子高齢化から、年金や健康保険、そして雇用保険の個人負担額は、今後急激に増加すると考えられます。消費税などの増税も避けられません。さらに、日本人1人当たりの、高齢者の介護にかかる費用も上昇するでしょう。

こうした状況では、定額ローンで金利の変動も無く、運良く給与に大きな変化はないと仮定しても、ローンの家計への負担は増し、可処分所得が減少して行くことになります。また、住宅を取得する場合には、共益費、管理費、修繕積み立て費などの住宅維持費と、固定資産税などの出費も忘れることはできません。これらはローン完済後にもかかる費用です。住宅はもはや、資産（お金を生み出しうる可能性のあるもの）ではなくて、負債として認識することが大切だと思います。

賃貸市場はどう変化するのか

分譲マンションは現在、完全に供給過剰です（注８）。残念ながら、現代の日本には、金融機関や不動産会社などのセールスに乗ってしまい、無理なローンを組んでいる人々が多くいると考えられています。そのため今後は、ほんの少し金利が上昇したり、税率が上がったりするだけで、賃貸市場には、ローン破綻した人々が過去に所有していた物件が多数流れてくると考えるのが自然です。その上に急激な人口減少ですから、中・長期的には賃貸物件の賃料は安くなり、また選択肢も増えると考えられます。

しかし、賃貸の不利な点としてよく持ち上がる「高齢者への物件貸し渋り」などの問題は、今後も深刻な問題として残ると思われます。また、賃貸物件はリフォームなどの融通が利かないし、駐車場代などは持家よりも割高になるでしょう。賃貸は比較的狭い物件が多く、また設備に不満があっても勝手に変更できません。当然、賃貸は賃貸なりに、我慢をしないとならない点も多数あると思われます。

結論

賃貸で家賃を支払うのは、持家のローンを払うのと同じ出費（損金）なのだから、最終的に資産として残る持家のほうが有利だというロジックが取り上げられることがあります。しかし僕の考えでは、賃貸の家賃というのは、変化の激しい時代に即してフレキシブルに生きるための「費用」であるのに対して、持家のローンとは、自分の欲しいものを得るための金銭的な「損失」であり、その維持費は「負債」です。さらに言えば、売れない持家に暮らすということは、職場を選ぶ自由や暮らすのに優良な自治体を選ぶ自由など、数多くの柔軟性を犠牲にすることです。

とはいえ、持家を取得することは、自動車を買うのと同様に、損得の問題だけでは語れない、価値観の話でもあります。住居というのは、人によってプレミアムの異なる典型的な商品です。住居を購入するという行為そのものは全く問題ではありませんし、現実に僕も持家に憧れています。また、今回エントリにしたのは、住宅購入をマクロな視点から見たものであって、ミクロな個々の売買においては、今後も住宅投資で儲かったりするケースも少なくないと思います。

僕が最も大きな問題だと思うのは、投資対象としては、これだけ不確実性の高いものを巨額な借金をしてまで買うという行為です。場合によっては、いわゆる「夢」のために、生死を賭けたギャンブルをすることにもなりかねません。

家は潜在的には誰もが欲しいものだからこそ、それを取得する場合の機会費用をよくよく考え、持家取得によって具体的に何をあきらめることになるのかをはっきりさせておくべきだと思います。現代の日本では、住宅を取得するリスクは明らかに上昇しています。それでも借金をして住宅を購入すると決めた場合は、とにかく金利の低いうちに繰り上げ返済をしてしまうことが重要だと思います。

「最も強い者が生き残るのではなく、最も賢い者が生き延びるでもない。唯一生き残るのは、変化できる者である。」

ダーウィン

（おしまい）

●追記（2011年2月23日）
「ゾッとする国土交通省のレポート」も読んでみてください。こういうことを知らずにローンを組むことは、オススメできません。


（注１）例えば、日経BPの記事

（注２）例えば、東京大学大学院経済学研究所のレポート

（注３）例えば、住友不動産販売のレポート

（注４）企業が移転を画策する要因としては、労働力人口の減少と、減って行く国内需要のパイを巡って激化する企業間競争に勝つためのコスト削減が考えられます。労働力人口が大きく減る問題点と、それに対して企業が取りうる対策などに関しては『「人口減少経済」の新しい公式』（週刊東洋経済2004年上半期ベスト経済書101冊第1位）や『人口減少時代の読み方』（産経新聞連載記事をまとめたもの）などを参照して下さい。

（注５）『フラット化する世界』によると、アメリカにおける個人の税務申告の処理は、既にその大部分がインドで為されているということです。ここらへんに興味があれば、「ヘボ経営者からの国際電話（もちろんSkype）」もどうぞ。

（注６）本来は、燃料を積んだ飛行機が、飛び立った飛行場に戻ることができるギリギリの点のことです。もう戻れないだけでなく、これから起こることを覚悟しないとならないというニュアンスが込められています。温暖化問題に関しては、アメリカの元大統領候補、アル・ゴア氏の活動を取り上げたドキュメンタリー映画『An Inconvenient Truth』（音が出ます）が秀逸です。

（注７）残業代がゼロとなる「ホワイトカラー・エグゼンプション」や「正社員と非正規社員の格差是正のために、正社員の待遇を非正規社員の水準に合わせる」といった話も、賃金抑制のために現実化して行くでしょう。

（注８）例えば、日経住宅サーチのレポート